İşletme projesi nasıl hazırlanır?

İşletme projesi nedir?

Binanın ortak giderleri, yani görevli maaşı, temizlik, asansör bakımı, sigorta, ortak elektrik ve su gibi kalemler yıl başında tahmin edilir. Bu tahmin ve her kat malikinin vereceği avans (aylık aidat) işletme projesinde yazılır. KMK 37. maddeye göre projeyi yönetici hazırlar, kat malikleri kurulu onaylar.

Kesinleşmiş işletme projesi ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin 1. fıkrasında sayılan belgelerden sayılır. Ödemeyen kat malikine karşı icra takibinde bu belgeye dayanılır.

Projede neler yer alır?

Kanun projede özellikle şunların gösterilmesini ister:

1. Binanın bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları
2. Tüm giderlerden her kat malikine KMK 20. maddedeki esaslara göre düşecek tahmini miktar
3. Her kat malikinin aynı esaslara göre vermesi gereken avans tutarı

Uygulamada gider kalemlerini geçen yılın gerçekleşen rakamlarından başlayıp bilinen artışlarla (yeni sözleşmeler, zamlar) güncellemek en sağlam yoldur.

Gider nasıl paylaştırılır?

KMK 20. madde, kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça giderlerin iki farklı yolla paylaşılacağını söyler:

Bir kat maliki ortak yeri kullanmadığını ya da ihtiyacı olmadığını söyleyerek payını ödemekten kaçınamaz. Örneğin zemin kattaki daire asansör giderinden bu gerekçeyle muaf tutulmaz; farklı bir paylaşım isteniyorsa bunun yönetim planında ya da kat maliklerinin anlaşmasında yazması gerekir.

Örnek hesap

10 daireli bir bina düşünün. Sekiz dairenin arsa payı 90/1000, iki büyük dairenin 140/1000. Yıllık tahmin: görevli giderleri 180.000 TL (eşit paylaşılır), bakım, sigorta ve diğer giderler 120.000 TL (arsa payına göre).

Sağlama: 8 × 28.800 + 2 × 34.800 = 300.000 TL, yani tahmini giderin tamamı.

Proje nasıl onaylanır?

1. Yönetici projeyi hazırlar. Kabul edilmiş bir proje yoksa, kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeden geçici bir işletme projesi yapar.
2. Bildirir. Proje kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.
3. Genel kurul karar verir. Bildirimden itibaren en geç üç ay içinde proje aynen ya da değiştirilerek kabul edilmek üzere genel kurulda karara bağlanır.

Yönetici, proje onaylanıncaya kadar kat maliklerinden avans toplar (KMK 35. madde, d bendi).

2026 değişikliği

7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun, 37. maddeyi değiştirdi. Yöneticiyi en çok ilgilendirenler:

• İşletme projesi genel kurulda onaylanır; bildirilen proje için en geç üç ay içinde genel kurulda karar alınır.
• Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesindeki bedel, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından (Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. madde) fazla artırılamaz.
• Yöneticinin avans toplama görevi, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplanması olarak yeniden yazıldı.

Bu yüzden yıl başında yeni projeyi gecikmeden genel kurula götürmek, geçici projedeki artış sınırına takılmamak için de önemli.

BiYönet'te uygulama

Genel kurulda kabul edilen aylık avansı Aidat ve borçlandırma ekranında uygularsınız: her ay için dönem açar, son ödeme gününü girer ve borcu dairelere tek seferde yazarsınız. Yıl içinde projede olmayan bir gider çıkarsa Ek bütçe ile ayrıca toplarsınız. Yıl sonunda kurula verilecek hesap için gelir ve giderleri Gelir-gider defterinde tutarsınız.